Конфликт между покупателями вторичной недвижимости и продавцами, решившимися на продажу квартиры под давлением мошенников, стал одной из самых обсуждаемых тем. Самый известный пример — история с квартирой российской певицы Ларисы Долиной. В Беларуси тоже хватает обманутых людей. Юристка и специалист Комитета судебных экспертиз рассказали Федерации профсоюзов, сработает ли «схема Долиной» в нашей стране и как обезопасить себя.
Перед покупкой квартиры или другой недвижимости в Беларуси потенциальный покупатель может обезопасить себя, заказав проверку продавца на сделкоспособность. Этот вид экспертизы проводят в областных управлениях или в Минском городском управлении судебно-психиатрических экспертиз.
По словам судебного медицинского эксперта психиатра Николая Кравцова, такую проверку можно проводить при любом юридически значимом действии — продаже квартиры, автомобиля, заключении брачного договора или договора ренты. Цель экспертизы — убедиться, что человек в состоянии самостоятельно принимать решения и понимать последствия сделки.
Процедура начинается со сбора документов, перечень которых подбирается индивидуально для каждого человека.
— Чаще всего это выписка из поликлиники, справки из Минского городского клинического центра психиатрии и психотерапии, а также из наркологического центра. Если человек в каком-либо из этих учреждений наблюдался, ему должен быть поставлен диагноз, — объяснил Кравцов.
Стоимость проверки зависит от объема исследования и числа привлекаемых специалистов и в среднем составляет около 1500 рублей.
В назначенный день человека принимает комиссия, обычно состоящая из трех психиатров и двух психологов. Эксперты оценивают текущее психическое состояние человека, его способность принимать решения и понимать последствия сделки.
— Не существует психических расстройств, при которых человека автоматически признают несделкоспособным. Мы проверяем состояние человека здесь и сейчас, под конкретную сделку. Решение принимается исходя из объективных факторов, — отмечает Кравцов.
Помимо психического состояния, специалисты анализируют мотивацию человека. Психолог выясняет, зачем совершается сделка, рассматривает ли человек альтернативы и способен ли здраво оценивать ситуацию.
— Психиатр может заметить, что определенное расстройство способно привести к когнитивным проблемам: человек становится доверчивым, легко внушаемым. Все это отражается в заключении экспертизы, — добавил Кравцов.
Результаты экспертизы готовятся в течение 30 дней, что создает дополнительную защиту для покупателей от недействительных сделок и мошенничества.
С юридической точки зрения попытки заработать на «схеме Долиной» сталкиваются с серьезными препятствиями. В Гражданском кодексе прописаны нормы, позволяющие признавать сделки недействительными, если они совершены под влиянием обмана (статья 180 ГК). Однако, как отмечает юристка по сделкам с недвижимостью Анастасия Мартьянова, вероятность успешного повторения такой схемы в Беларуси существенно ниже.
— У добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано только если оно выбыло помимо воли собственника. Совершение сделок под воздействием так называемых телефонных мошенников трактуется как отчуждение по воле, пусть и совершенное под влиянием, — поясняет Мартьянова.
Кроме того, в Беларуси большинство крупных сделок проходит через нотариусов или регистраторов, что создает документальную доказательную базу: заявления, подписи, устные подтверждения, видеозаписи. Эти доказательства существенно затрудняют попытки оспорить сделку, опираясь только на голословные утверждения о мошенничестве.
История с квартирой Долиной
Напомним, Верховный суд России 16 декабря поставил точку в рассмотрении дела о квартире Ларисы Долиной в центре Москвы, сделка по продаже которой предпринимательнице Полине Лурье ранее была отменена судами нижестоящих инстанций. По решению ВС РФ право собственности остается за Лурье, а Долина незаконно проживает в квартире и должна ее покинуть. Вопрос о принудительном выселении певицы и ее семьи предстоит рассмотреть Мосгорсуду.
Ранее в соцсетях получил широкую известность «эффект Долиной». Все началось после того, как в 2024 году певица отдала телефонным мошенникам больше 300 миллионов российских рублей (свыше 3 млн долларов) — в том числе деньги с продажи пятикомнатной квартиры в Москве. Поняв, что ее обманули, Долина обратилась в суд и выиграла его. В результате квартиру ей вернули. А покупательнице, оставшейся без квартиры, предложили пытаться забрать деньги у мошенников.
Россиян возмутил поступок Долиной, которая оставила покупательницу ее квартиры и без жилья, и без денег. Зрители стали массово сдавать билеты на концерты артистки.